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VENDITA IMMOBILI SUPER BONUS E TASSAZIONE

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Circolare 3/2024

La domanda che ricorre frequentemente è:

posso vendere l’immobile su cui ho eseguito dei lavori agevolati con il super bonus, ci sono dei vincoli?

Non ci sono vincoli, si può vendere liberamente l’immobile oggetto di lavori superbonus ma…

Potrebbero derivare delle tasse da pagare.

Perché? Cosa è cambiato?

La legge di bilancio 2024 ha introdotto una norma di sfavore.

Nelle ipotesi di cessione a titolo oneroso di beni immobili ristrutturati con il 110% può generarsi una plusvalenza imponibile ai fini reddituali.

A partire dal 1º gennaio 2024, se l’immobile su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110%, viene ceduto prima di 10 anni dalla fine lavori, “sulla differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto” si paga una tassa del 26%.

Ma i costi dei lavori superbonus riducono la plusvalenza e quindi la tassazione?

La Legge di bilancio 2024 (art. 1, commi da 64 a 67, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213) specifica nel dettaglio che:

  1. se gli interventi agevolati si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto di vendita, tra i costi deducibili inerenti al bene che non concorrono alla plusvalenza, non vi sono quelli relativi agli interventi agevolati con Superbonus;
  2. se gli interventi agevolati si sono conclusi da più di 5 anni all’atto della cessione, invece, si tiene conto del 50% di tali spese.

Eccezioni

  1. Se i contribuenti hanno pagato direttamente i lavori, le spese sostenute con il superbonus abbattono la tassazione sin da subito perché riducono la plusvalenza tassabile (cioè non hanno beneficiato dello sconto in fattura o cessione del credito).
  2.  Sono esclusi dall’ambito applicativo della norma gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione oppure, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione.

Si rileva che le condizioni che devono sussistere ai fini dell’imponibilità della plusvalenza sono:

  1. avere sostenuto spese per interventi da Superbonus 100%;
  2. avere esercitato le opzioni per lo sconto in fattura ovvero la cessione del credito. Ne deriva che sono esclusi i contribuenti che hanno detratto direttamente in dichiarazione dei redditi le spese sostenute;
  3. l’arco temporale massimo di 10 anni in cui avviene la cessione dell’immobile dalla conclusione dei lavori agevolati.

Esempio

Un’abitazione acquistata nel 2000 è ceduta nel 2024. Non è un’abitazione principale del cedente.

Nel 2010 e nel 2023 (con il superbonus) sono stati realizzati interventi di ristrutturazione edilizia.

– Prezzo di acquisto euro 200.000;

– Prezzo di vendita euro 400.000;

– Spese di ristrutturazione edilizia sostenute nel 2010 euro 50.000;

– Spese sostenute nel 2023 per Superbonus con sconto in fattura euro 80.000.

Tassazione: 39.000,00 €.

Esempio 2

Un’abitazione acquistata nel 2000 è ceduta nel 2032. Non è un’abitazione principale del cedente.

Nel 2010 e nel 2021 (con il superbonus) sono stati realizzati interventi di ristrutturazione edilizia.

– Prezzo di acquisto euro 200.000;

– Prezzo di vendita euro 400.000;

– Spese di ristrutturazione edilizia sostenute nel 2010 euro 50.000;

– Spese sostenute nel 2021 per Superbonus con sconto in fattura euro 80.000.

Tassazione: 0,00 €.

Esempio 3

Un’abitazione acquistata nel 2000 è ceduta nel 2027. Non è un’abitazione principale del cedente.

Nel 2010 e nel 2021 (con il superbonus) sono stati realizzati interventi di ristrutturazione edilizia.

– Prezzo di acquisto euro 200.000;

– Prezzo di vendita euro 400.000;

– Spese di ristrutturazione edilizia sostenute nel 2010 euro 50.000;

– Spese sostenute nel 2021 per Superbonus con sconto in fattura euro 80.000.

Tassazione: 28.600,00 €.

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